Mietrecht

Schneeräumpflicht

Aus aktuellem Anlass und zur Aufklärung einer teilweise weit verbreiteten Meinung, möchte ich ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Schneeräumpflicht des Vermieters präsentieren (Entscheidung vom 21.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 255/16).

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehweges zu räumen und zu streuen.

Nach Auffassung des BGH ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich vorliegend auch der Kläger als Lebensgefährte der Mieterin einbezogen war) verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstückes im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten. Vorliegend sei der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränke sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstückes. Entsprechendes gelte für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen sei. Im Streitfall habe die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Streithelferin und nicht bei der insoweit vom Winterdienst befreiten Beklagten gelegen. Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache bzw. über das Grundstück hinaus komme demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben seien. Das OLG München habe es daher mit Recht als dem Kläger zumutbar angesehen, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehweges zu überqueren, um zu dem (durch die Streithelferin) von Schnee und Eis befreiten Bereich zu gelangen.

Das Urteil finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200457&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Beweislast des Vermieters bei Heiz- und Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in dem nachstehenden Urteil mit der Frage der Darlegung- und Beweislast des Vermieters bei der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt. (Entscheidung vom 07.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 189/17)

Nach Auffassung des BGH liegt bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern sei es bereits im Ausgangspunkt verfehlt gewesen, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt habe, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergebe. Es hätte sich jedenfalls im  Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.

Im Streitfall sei als Besonderheit hinzu gekommen, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben hätten, die Klägerin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand habe das Berufungsgericht zu Unrecht für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestützten Klageabweisungsbegehrens der Beklagten für nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung müsse eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Dabei gehöre es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme, ob deren Werte plausibel seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts müsse der Mieter insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genüge hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigere, bestehe deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der BGH habe daher das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

Das Urteil ist richtig. Im Falle einer Abrechnung über die Heiz- und Betriebskosten muss der Mieter sämtliche Positionen denklogisch nachvollziehen können und bei Bedarf auch durch Einsichtnahme in die Unterlagen überprüfen können.

Der Link ist hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200333&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter wegen Wasserschandens

Das AG München hat entschieden, dass der Vermieter einen Mietvertrag nicht deswegen kündigen kann, weil ein Freund der Mieter versehentlich die Hauptwasserleitung angebohrt und dadurch einen Wasserschaden verursacht hat. (Entscheidung vom 8.März 2017; Aktenzeichen: 424 C 27317/16)

Die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts sind folgende:

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Anbohren der Leitung keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Das Amtsgericht sah es als fahrlässige Pflichtverletzung an, Sockelleisten mit Dübeln, die so lang seien, dass sie 3 cm in die Wand ragen, zu befestigen, wenn einem der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch dieser durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt sei. Hier habe der Wasserschaden zwar zu einem beträchtlichen finanziellen Schaden geführt, aber zum einen stehe zu erwarten, dass die Klägerin hierfür Versicherungsleistungen bekommen werde und zum anderen sei den Beklagten lediglich einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Einem groben Fahrlässigkeitsvorwurf stehe entgegen, dass das senkrechte Abknicken der Leitung unter Putz von außen nicht erkennbar war und auch keinem allgemein üblich bekannten Leitungsverlauf entspreche. Es sei bekannt, dass Schadensregulierungen durch Versicherungen Zeit in Anspruch nehmen, dass dies auf schuldhaftem Verhalten der Beklagten beruhe, sei nicht ersichtlich.

Die Berufung wurde zurückgewiesen. Die Entscheidung ist damit rechtskräftig.

Die Entscheidung finden Sie unter nachstehendem Link: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200287&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Eigenmächtige Räumung durch den Vermieter

Das AG München hat entschieden, dass ein Mieter, dem seine Wohnung durch verbotene Eigenmacht des Vermieters entzogen worden ist, sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen darf. (Entscheidung vom 13.Juni 2016, Aktenzeichen: 461 C 9942/17)

Ein Fall aus dem Alltag. Die Vermieterin hat dem Mieter telefonisch mitgeteilt, dass das Amt die Mietzahlungen eingestellt hat. Zudem hat sie gesagt: „Ich schmeiß‘ Sie raus! Ich räume Sie!“.

Die Vermieterin hat daraufhin das Türschloss ausgetauscht. Der Mieter brach sodann zwischen 1 und 2 Uhr in der darauffolgenden Nacht in seine eigene Wohnung ein. Am nächsten Tag wollten Angestellte der Vermieterin die Wohnung räumen. Als sie feststellten, dass sich der Mieter wieder in der Wohnung befand, riefen sie die Polizei. Die eintreffenden Polizeibeamten teilten mit, dass sie für die Frage der Wohnungsräumung nicht zuständig seien, da es sich lediglich um eine zivilrechtliche Frage handele. Da der Mieter den Beamten die Wohnungstür geöffnet hatte, gelang es den Angestellten einzutreten und die Wohnung zu räumen. Die Vermieterin begründete ihr Vorgehen damit, dass der befristete Mietvertrag abgelaufen und die Miete vom Jobcenter seit April nicht mehr gezahlt worden sei. Als man damit begonnen habe, die Möbel gemäß der gerichtlichen einstweiligen Verfügung zurückzuschaffen, seien comicartige Zeichnungen gefunden worden, die wegen ihres Inhalts zur Anzeige gegen den Mieter wegen des Verdachts des Besitzes kinderpornographischer Schriften geführt hätten. Die Vermieterin habe mittlerweile, wenn auch erst eine Woche nach der Räumung, dem Mieter formgerecht die fristlose Kündigung erklärt.

Entscheidungsgründe des Gerichts: Das AG München hat dem Mieter Recht gegeben und eine bereits im Mai 2017 erlassene einstweilige Verfügung bestätigt, die die Vermieterin anwies, dem Mieter wieder Besitz an seiner Wohnung einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wiederherzustellen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts darf der Besitzer eines Grundstücks, wenn ihm der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen wird, sofort nach der Entziehung sich des Besitzes durch Entsetzung des Täters wieder bemächtigen. Der Gesetzeswortlaut des § 859 Abs. 3 BGB berechtige grundsätzlich nur zur sofortigen Gegenwehr gegen unerlaubte Besitzstörung. Wer länger zuwarte, müsse wieder den dafür vorgesehenen Rechtsweg beschreiten. Hier sei aber als „sofort“ noch anzusehen, dass der Mieter zuwartete, bis die Mitarbeiter der Vermieterin die Wohnung wieder verlassen hatten. Der Mieter musste sich um 19 Uhr nicht auf eine körperliche Auseinandersetzung mit den Mitarbeitern der Vermieterin einlassen, sondern durfte noch ein paar Stunden warten, um sich in der Nacht wieder in den Besitz seiner Wohnung zu setzen. Ansprüche der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehen vorliegend nicht rechtskräftig fest. Die Vermieterin könne den Mieterschutz der §§ 573 ff. BGB nicht dadurch aushebeln, dass er den Mieter mit Gewalt der Wohnung entsetze.

Aus den auch erst nach der unzulässigen Räumung aufgefundenen Zeichnungen, die der Mieter für seinen Bruder aufbewahrt haben will, ergäbe sich keine konkrete Gefahr für Leib oder Leben Dritter. Gerade auf einem Wohnungsmarkt, der wie der in München derart angespannt ist, könne ein Verhalten wie das der Beklagten schlicht nicht geduldet werden.

Der Entscheidung des Gerichts ist durchweg zuzustimmen. Den Link zur Entscheidung finden Sie nachstehend: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180100223&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Lärmbelästigung durch Kinder

Immer wieder erreichen mich Anfragen in Bezug auf Lärmbelästigung durch spielende oder schreiende Kinder. Hierbei unterscheidet man stets Zumutbarkeit von der Unzumutbarkeit.

Dazu möchte ich Ihnen die Rechtslage anhand des rechtskräftigen Urteils des AG München vorstellen, das in diesem Fall von einer unzumutbaren Belästigung ausgeht (Entscheidung vom 04.Mai 2017, Aktenzeichen: 281 C 17481/16):

Das AG München hat entschieden, dass Nachbarn den von einer Familie mit kleinen Kindern ausgehenden Lärm nicht grenzenlos hinnehmen müssen und das von den Kindern über einen längeren Zeitraum zur Nachtzeit ausgehende Geschrei, Springen, Getrampel, Seilspringen in der Wohnung und Herumfahren mit Kinderfahrrad und Roller im Hausflur unzumutbar ist.

Das Amtsgericht vernahm die unter und unmittelbar neben der Wohnung der Beklagten lebenden Wohnungseigentümerinnen. Die Nachbarin unterhalb legte ein von ihr geführten Lärmprotokoll vor und gab an, dass es täglich zum Teil bis nach Mitternacht laut gewesen sei, da die Erwachsenen schrien, sich laut unterhielten und zeitgleich den Fernseher laut betrieben. Die Kinder schrien, trampelten oder sprangen Seil. Mehrmals pro Woche seien fünf bis acht Kinder in der Wohnung der Beklagten anwesend gewesen. Zudem habe man oft nach 20:00 Uhr gestaubsaugt und Möbel verrückt. Die Zeugin habe mehrfach versucht mit dem Ehemann zu reden. Der habe aber lediglich gesagt, dass er alles machen könne, was er wolle. Die Zeugin sei schließlich 2017 aufgrund des Lärmes aus ihrer Eigentumswohnung in eine Mietwohnung umgezogen. Ihre Angaben wurden von der weiteren Nachbarin und deren Lärmprotokoll bestätigt.

Diese Aussage musste das Amtsgericht München werten. Die Zeugen schienen glaubhaft, weshalb dem Klageantrag stattgegeben wurde. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Androhung von Ordnungsgeld untersagt, zu den in der Hausordnung festgesetzten Zeiten laute Unterhaltungen, insbesondere mit Geschrei zu führen, sowie Fernseher, Radio und sonstige Wiedergabegeräte über Zimmerlautstärke hinaus zu betreiben. In den genannten Zeiten haben sie es auch zu unterlassen, dass der übliche Lärmpegel von spielenden Kindern überschritten wird.

Nach Auffassung des Amtsgerichts stehen Frequenz, Lautstärke und die Zeiten der Lärmentfaltung nicht mehr im Zusammenhang mit einer adäquaten Wohnnutzung oder einer hinzunehmenden lebhaften Lebensäußerung von Kindern. Das von den Kindern ausgehende regelmäßige und über einen langen Zeitraum gehende laute Geschrei, Springen und Getrampel in der Wohnung weit nach 20:00 Uhr, Seilspringen in der Wohnung und das Herumfahren mit Kinderfahrrad und Roller im Hausflur gehe über das hinaus, was bei Kindern üblicherweise hingenommen werden müsse. Zudem haben sich die Beklagten auch rücksichtslos verhalten, indem sie auf mehrfache Aufforderungen der Hauseigentümer, den Lärmpegel zu senken, mit der Aussage reagierten, dass sie tun und lassen könnten, was sie wollten.

Das Urteil zeigt, dass man unterscheiden muss, in welchem Zusammenhang und zu welchen Zeiten Lärm auch durch Kinder, zumutbar ist. Es bleibt stets eine Einzelfallentscheidung.

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180100086&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Fristlose Kündigung bei Bedrohung der Nachbarn

Das AG München hat entschieden, dass einem Mieter, der am Rande seiner innerpartnerschaftlichen Auseinandersetzungen auch Nachbarn massiv beleidigt und bedroht, ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden darf. (Entscheidung vom: 10.Februar 2017, Aktenzeichen: 474 C 18956/16)

Nach Auffassung des Amtsgerichts war der Klägerin Recht zu geben. In der unmittelbar zuvor durchgeführten Beweisaufnahme hatte sich die Lebensgefährtin auf ihr Aussageverweigerungsrecht als Verlobte berufen. Die Nachbarn schilderten bei ihrer gerichtlichen Vernehmung die Vorfälle wie von der Klägerin vorgetragen so, dass das AG München von der Richtigkeit ihrer Aussagen überzeugt war. Insbesondere vermittelten die Zeugen den Eindruck, „…dass sie sich durch die geschilderten Vorfälle in nachvollziehbarer Weise von dem Beklagten massiv und nachhaltig beeinträchtigt, belästigt, beleidigt und bedroht fühlen und darüber hinaus große Angst vor dem Beklagten haben.“ Der insoweit vom Beklagtenvertreter (…) vertretenen Auffassung, wonach „bei einer generellen Betrachtung der gerade im sozialen Wohnungsbau regelmäßig vorkommenden Störungen des Hausfriedens“ der beschriebene Vorfall nicht derart schwerwiegend erscheine, dass er eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht erlauben würde, könne nicht gefolgt werden. Die Würde des Menschen sei unantastbar, Art. 1 Abs. 1 Satz 1 GG, unabhängig vom konkreten Wohnumfeld oder sonstigen Umständen. (…) Vielmehr müsse dem Vermieter auch zum Schutz der bedrohten Mieter in diesem Fall die Möglichkeit eröffnet werden, das Mietverhältnis mit dem störenden Mieter durch eine sofortige Kündigung zu beenden.

Den gesamten Sachverhalt finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171206036&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Formularvertragliche Verlängerung von Gewährleistungsansprüche

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter die in § 548 Absatz 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht verlängern kann. (Entscheidung vom 08.November 2017, Aktenzeichen: VIII ZR 13/17)

Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entfalle schließlich nicht dadurch, dass die streitgegenständliche Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch seiner Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsehe. Denn auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändere nichts an dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist – zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genannten Ersatzansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukomme, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) deutlich seltener vorkommen dürften.

Zu lesen ist das Urteil hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171105661&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Betriebskostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen

Das LG Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln muss, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. (Entscheidung vom 18.Oktober 2017, Aktenzeichen: 18 S 33/16)

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das LG Berlin hat den Vermieter verpflichtet die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.

Die Entscheidung kann hier nachgelesen werden mit Gründen: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005491&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Kündigungsgrundverbrauch bei vorheriger Abmahnung

Das Amtsgericht Hamburg hat entschieden, dass auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren, eine Kündigung nicht mehr gestützt werden kann. (Entscheidung vom 15.Juli 2016, Aktenzeichen: 46 C 144/16)

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist aus zwei Gründen zu Gunsten des Mieters zu entscheiden. Zum einen habe der Vermieter nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt. Vielmehr habe er die Abmahnung und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle aus der jüngsten Vergangenheit gestützt. Dies sei aber gerade nicht zulässig. Denn die Abmahnung solle dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern.

Darüber hinaus müsse sich der Vermieter entscheiden: Ist das an den Tag gelegte Verhalten so erheblich, dass er das Mietverhältnis beenden will? Oder nur so erheblich, dass er einen solchen weiteren Verstoß nicht hinnehmen kann? Es sei daher nur eine Kündigung oder eine Abmahnung möglich. Alleine aus diesem Grunde habe der Mieter nicht räumen müssen. Hinzu komme in diesem speziellen Fall, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage gewesen sei, über sein Verhalten zu bestimmen (Schizophrenie). Es habe ihm daher auch nicht vorgeworfen werden können. Auch dies habe hier zur Unwirksamkeit der Kündigung geführt, wobei ein Verschulden des Mieters nicht zwingend erforderlich sei. Es sei hier eine Wertung im Einzelfall vorzunehmen.

Nachzulesen ist der Fall mit Tatbestand hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005423&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

umlagefähige Betriebskosten bei Begrünung eines Daches

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage darstellen, wenn nicht von einer Verschönerung des Wohnanwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden kann. (Entscheidung vom 01.März 2017, Aktenzeichen: 206 C 232/15)

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist es ausschlaggebend ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönere und deshalb geeignet sei, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Der Mieter müsse die gepflegte Fläche also nicht selbst nutzen können, es müsse aber zumindest ein „Wohlfühleffekt“ eintreten. Dies habe in dem zu entscheidenden Fall gerade nicht vorgelegen, da die Begrünung der Dachfläche von niemandem – auch dem Mieter – nicht wahrgenommen werden konnte. Die Dachfläche sei schlicht nicht einsehbar gewesen.

Die Entscheidung kann unter nachstehendem Link nachgelesen werden:https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005421&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp