Mietrecht

Verwirkung des Räumungsanspruchs

Das AG München hat entschieden, dass das Recht des Vermieters auf Räumung einer Wohnung verwirkt ist, wenn er über 13 Jahre hinweg die Zwangsräumung nicht veranlasst. (Entscheidung vom 02.März 2017; Aktenzeichen: 424 C 26626/16)

Wegen Mietrückständen in Höhe von 3.671 Euro erwirkte die Gemeinde gegen die Familie am 13.05.2003 ein Räumungsurteil. Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar die Mieten nur unregelmäßig und nicht vollständig, so dass erhebliche Mietrückstände aufgelaufen sind. Mit Schreiben vom März 2016 wurden „nach Durchsicht der Mieterkonten“ – so wörtlich in dem Schreiben – die  Zahlungsrückstände bei dem Ehepaar angemahnt, unter anderem die „Soll-Miete“ für Januar, Februar und März 2016. Ende 2016 beauftragte die Gemeinde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Das Ehepaar erhob Vollstreckungsabwehrklage gegen die Gemeinde.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Recht der Gemeinde auf Räumung der Wohnung aus dem Urteil von 2003 verwirkt. Die Mieter als juristische Laien durften sich vielmehr, da von „Mieterkonten“ und „Soll-Miete“ und nicht ausstehender Nutzungsentschädigung die Rede sei, darauf verlassen, dass die Stadt endgültig von einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel Abstand genommen hatte. Hinzu komme noch, dass ein solches Abstandnehmen (wenn auch damals von der Beklagten nicht auf Dauer beabsichtigt) ja auch bereits im Jahr 2003 geschehen war, als die Stadt auf Betreiben der Eltern- und Jugendberatungsstelle hin nach eigenem Bekunden zunächst von einer Vollstreckung Abstand genommen hatte. Für die Kläger war nicht ersichtlich, dass die Stadt ab einem bestimmten Zeitpunkt nun doch vollstrecken wollte, vielmehr war das Schreiben aufgrund seiner Formulierung geeignet, das Vertrauen der Kläger darin zu bestätigen, die Stadt werde auch jetzt nicht vollstrecken. Die Gründe, warum die Stadt damals auf eine Vollstreckung verzichtet hatte, bestünden schon seit langer Zeit nicht mehr, ohne dass aus dem Verhalten der Stadt jemals ein Umschwung dahingehend ersichtlich geworden wäre, dass deshalb nunmehr doch vollstreckt werden sollte.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Das Urteil lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170805031&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Unterlassungsanspruch gegen musizierende Kinder

Das AG München hat entschieden, dass gegenüber musizierenden Kindern in der Regel kein Unterlassungsanspruch wegen Lärmbelästigung besteht. (Amtsgericht München, Entscheidung vom 29.März 2017, Aktenzeichen: 171 C 14312/16).

Nach den Ausführungen des Amtsgerichts sind nach Auswertung der von der Klagepartei vorgelegten Lärmprotokolle über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren weniger als eine Handvoll relevanter Fälle festgehalten worden. Das Amtsgericht hat Abstand davon genommen, die Lautstärke objektiv durch einen Sachverständigen messen zu lassen. Musik könne nach dem Verständnis des Amtsgerichts nur dann als Lärm klassifiziert werden, wenn jemand absichtlich den Vorgang des Musizierens in eine bloße Produktion von Geräuschen pervertiere. Der zuständige Richter machte sich vor Ort ein Bild der Lage und kam zu dem Ergebnis, dass insbesondere das Schlagzeug deutlich – auch bei beidseits geschlossenen Fenstern – zu vernehmen war. Der Geräuschpegel erreichte aber zur vollen Überzeugung des Richters nicht den Grad der Unzumutbarkeit. Bei der hier vorzunehmenden Güterabwägung seien auch die Vorgaben der Verfassung, hier insbesondere Art. 6 GG zu berücksichtigen.

Den ganzen Fall lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170604402&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Beweislast für Schäden in der Mietwohnung bei Einzug.

Das AG Saarbrücken hat entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war. (AG Saarbrücken, Entscheidung vom 12.Januar 2017, Aktenzeichen: 120 C 12/16).

Der Vermieter müsse grundsätzlich beweisen, dass ein Schaden zum Zeitpunkt des Auszuges vorgelegen habe. Hierzu könne der Vermieter auf das unterschriebene Abnahmeprotokoll zurückgreifen, auf Bilder, Sachverständigengutachten oder auch Zeugenaussagen, wie z.B. die der Handwerker.

Die Schäden seien im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Dies führe zu einer Umkehr der Beweislast. Die Mieterin müsse beweisen, dass die Beschädigungen bei der Rückgabe nicht vorlagen. was ihr im vorliegenden Fall nicht gelungen ist.

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504241&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenabrechnung

Vorliegend drehte sich der durch das Amtsgericht Hannover zu entscheidende Fall um das Recht des gewerblichen Mieter Einsicht zu nehmen in die Abrechnungen der Nebenkosten aus den Vorjahren.

Das Amtsgericht Hannover hat entschieden, dass diese Abrechnungen zur Überprüfung der aktuellen Abrechnung nicht vorgelegt werden müssen. Dieser Entscheidung ist zuzustimmen. Das Einsichtnahmerecht des Mieters ist absolut ausreichend. Zur Prüfung einer an sich schlüssigen Abrechnung bedarf es keiner darüber hinausgehenden Einsichtnahme.

Die Entscheidung können Sie hier lesen: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504143&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Kündigung wegen Weigerung zur Duldung von Moderniesierungsmaßnahmen

Das Amtsgericht Wedding hatte sich damit zu beschäftigen, ob die Kündigung durch den Vermieter bei Weigerung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist.

Mit Recht hat das Amtsgericht Wedding entschieden, dass die Nichtduldung von Modernisierungsmaßnahmen bei gleichzeitiger Duldung kurzfristig angekündigter Instandsetzungsmaßnahmen in einem langjährig störungsfrei bestehenden Mietverhältnis in der Regel weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Erforderlich für eine Kündigung wäre aber eine Pflichtverletzung des Mieters. Grundsätzlich könne die Verweigerung der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme eine solche Pflichtverletzung darstellen und somit eine Kündigung rechtfertigen. Es müsse jedoch der konkrete Einzelfall geprüft werden und es müssten die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden. Hierbei könne maßgeblich sein, um welche Arbeiten es im Einzelnen gehe, wie umfangreich und dringend sie seien, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter habe und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch einen verzögerten Zutritt entstehen würden.

Es ist somit eine Einzelfallprüfung, die vorliegend pro Mieter ausfiel. Das gesamte Urteil lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=0E9460C0790CC196DA06462A5E1A7D21.jp13?nid=jnachr-JUNA170504140&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Wirksamkeit der Anwendung der Generalklausel des § 573 BGB

Der BGH hat sich in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist.

Der BGH hat entschieden, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Der BGH setzt damit seine gefestigte Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel fort. (BGH, Entscheidung vom 10.Mai 2017, Aktenzeichen: VIII ZR 292/15 )

Die ganze Entscheidung lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=82C6768FE2F3F80F0718DC8D1A2A0612.jp13?nid=jnachr-JUNA170504072&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Generelles Verbot von Hundehaltung in Mietwohnung erlaubt?

Das AG Nürnberg hat entschieden, dass eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach „Tierhaltung nicht gestattet ist“, eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters darstellt, wenn die Parteien diese nicht individuell ausgehandelt haben, und somit nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Das Amtsgericht hat die Klausel in § 22 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterzogen mit dem Ergebnis, dass diese nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar ist. § 535 BGB begründet eine Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Die Frage, ob in diesem Rahmen das Halten von Tieren zulässig ist oder nicht, sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall zu klären. Dabei sind beispielsweise Art, Anzahl und Größe der Tiere ebenso zu berücksichtigen wie die Verhältnisse vor Ort – auch im Hinblick auf das Interesse von Mitbewohnern und Nachbarn.

Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 18.November 2016, Aktenzeichen: 30 C 5357/16

Das ganze Urteil finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=50901A328D1356EFAE811997B5C831CC.jp26?nid=jnachr-JUNA170403939&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung

Das Landgericht Berlin hatte sich damit zu beschäftigen, ob eine Zustimmung zur Mieterhöhung wirksam widerrufen werden kann.

In beiden Rechtsstreitigkeiten hatten die Mieter im Ergebnis verloren, da ihr jeweiliger später erklärter Widerruf nicht wirksam gewesen ist. In der Frage, ob die Verbraucherschutzvorschriften zugunsten des Mieters überhaupt anzuwenden sind, waren die beiden Mietberufungskammern des LG Berlin jedoch unterschiedlicher Ansicht.

In dem Verfahren LG Berlin, Urt. v. 10.03.2017 – 63 S 248/16 war das Landgericht der Auffassung, dass die Verbraucherschutzvorschriften des BGB nach dem Wortlaut des Gesetzes im Wohnraummietrecht anwendbar sind, und zwar auch, soweit es um Erklärungen geht, mittels derer ein bereits bestehender Mietvertrag geändert werden soll. Die Schutzvorschriften im Mietrecht seien nicht vorrangig und stünden nicht entgegen, den Mieter zusätzlich nach den allgemeinen Vorschriften zu schützen.

In dem Verfahren LG Berlin, Urt. v. 14.09.2016 – 18 S 357/15 war das  Landgerichts der Auffassung, es gelten entgegen dem Wortlaut des Gesetzes die allgemeinen Vorschriften über den Verbraucherschutz nicht für bestehende Mietverträge, sondern nur für den Abschluss eines (neuen) Mietvertrages. Aus der Begründung des Gesetzgebers lasse sich herleiten, dass Erklärungen über Mieterhöhungen nicht unter diesen Schutz fallen sollten. Zudem käme es anderenfalls zu widersprüchlichen Folgen aufgrund der mietrechtlichen Sonderbestimmungen. Denn wenn der Mieter nicht zustimme, müsse der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist Klage auf Zustimmung erheben. Habe der Mieter zunächst zugestimmt, widerrufe er jedoch später seine Erklärung, könne jedoch die Klagefrist schon abgelaufen sein. Zudem könne ein Mieter auch stillschweigend durch sein Handeln, insbesondere indem er die geforderte Miete mehrfach zahle, seine Zustimmung zu der Erhöhung zum Ausdruck bringen. Bei einem solchen konkludenten Handeln sei ein wirksamer Widerruf jedoch nicht möglich.

Nachzulesen sind die Entscheidungen hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170403925&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Besichtigungsrecht des neuen Vermieters

Das Amtsgericht München hatte sich mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem es um das berechtigte Interesse an der Besichtigung einer Mietwohnung durch den neuen Eigentümer geht. Der Mietvertrag hat zum  Besichtigungsrecht eine Regelung getroffen. Fraglich war hier (u.a.) ob diese abschließend ist. (AG München, Entscheidung vom 12.08.2016, Aktenzeichen: 416 C 10784/16)

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist im Bedürfnis des Eigentümers auf erstmalige Information hinsichtlich des Aussehens, der Ausstattung sowie der genauen Größe der Wohnung ein berechtigtes Interesse zu sehen, das das Interesse des Mieters an fehlender Störung deutlich überwiegt. Die Regelung des Mietvertrags sei so zu verstehen, dass das Besichtigungsrecht nicht abschließend geregelt sei und in den dort aufgezählten Fällen jedenfalls ein Besichtigungsrecht bestehe. Der Mieter könne die Besichtigung auch nicht von der Bezahlung der Spülmaschine abhängig machen. Gegenüber dem aus Art. 14 GG herrührenden Recht auf Duldung der erstmaligen Besichtigung einer Wohnung durch den neuen Eigentümer könne die fehlende Bezahlung von Geldansprüchen nicht geltend gemacht werden.

Die ganze Begründung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=65E896E8F1D3E1204AB3D30EB549884E.jp23?nid=jnachr-JUNA170403831&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Kündigung bei verspäteter Zahlung der vereinbarten Miete

Das LG Nürnberg-Fürth hatte sich damit auseinanderzusetzen, ob ein Mietvertrag auch dann kündbar ist, wenn der Mietzins wiederholt um einige Tage zu spät gezahlt wird.

Das Landgericht bestätigte die Kündigung durch den Vermieter. Es bewertete die verspäteten Mietzahlungen als nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Mieter, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertigten. Die Interessenabwägung des Amtsgerichts Fürth (Vorinstanz) sei nicht zu beanstanden, da die verspäteten Mietzahlungen vor dem Hintergrund der wiederholten Abmahnungen des Klägers als Pflichtverletzung von einigem Gewicht anzusehen seien. Die Beklagten hätten durch ihr Verhalten gezeigt, dass sie nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer umzustellen. Dies war dann wohl auch ausschlaggebend dafür, den Vertrag zu Recht kündigen zu dürfen.

Den ganzen Text finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=47EACC9D75A01669F95E63C1540B855C.jp12?nid=jnachr-JUNA170403856&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp