Mietrecht

Mietrecht: Zweckentfremdung von Wohnraum

Das VG Berlin hat entschieden, dass auch ein ein Internetportal, das Unterkünfte von „schwulen oder schwulenfreundlichen“ Gastgebern vermittelt, die Wohnungsinhaber benennen muss, wenn der Verdacht einer Zweckentfremdung von Wohnraum besteht. (VG Berlin, Entscheidung vom 27.März 2017, Aktenzeichen 6 L 250.17)

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=3D3D9F139A209F4C61CD2029901ABF66.jp26?nid=jnachr-JUNA170303717&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: der Eigenbedarf des Vermieters

Der BGH hat zwei Urteile zu den Voraussetzungen und Folgen einer Eigenbedarfskündigung gefällt. Zum einen haben die Richter die Darlegungslast des Vermieters bekräftigt, wenn der Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Zum anderen bestimmte das Gericht die Anforderungen an den Kündigungsgrund bei einer beabsichtigten gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung durch den Vermieter.

In einem Fall hat begehrt der Mieter Schadensersatz wegen vermeintlich vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht hat, so kommt der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte besondere Bedeutung zu. Den Vermieter trifft in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere (sekundäre) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs.

Der Fall ist hier sehr gut zu lesen: http://www.otto-schmidt.de/news/wirtschaftsrecht/schadensersatz-eltern-zahlen-fur-illegales-filesharing-ihrer-kinder-uber-den-familienanschluss-2017-03-31.html

In dem anderen Fall ging es um die Zulässigkeit, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB).

Der Fall ist unter dem nachstehenden Link sehr schön aufbereitet: http://www.otto-schmidt.de/news/zivil-und-zivilverfahrensrecht/leitlinien-zum-umgang-mit-wohnraumkundigungen-wegen-sog-berufs-oder-geschaftsbedarfs-2017-03-29.html

Die gesamte Darstellung finden Sie übersichtlich hier: https://www.deubner-recht.de/news/details/artikel/eigenbedarfskuendigung-darlegungslast-und-berufliche-nutzung.html?utm_medium=email&utm_source=rnl_recht_20170405&utm_term=recht&utm_content=NL_2017_14

Vermieter jagt Mieter mit Pfefferspray

Das AG München hat entschieden, dass ein Mann, der auf der Flucht vor seinem Vermieter gestürzt ist und sich verletzt hat, von diesem Schmerzensgeld verlangen kann. Nach Auffassung des Amtsgerichts liegt dann, wenn jemand grundlos in die Flucht geschlagen wird und sich dabei verletzt, ein sog. „Herausforderungsfall“ vor, der einen Schmerzensgeldanspruch nach sich ziehen kann. Für die erlittenen Verletzungen des Klägers sei ein Schmerzensgeld in Höhe von 800 Euro angemessen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass es sich nur um leichte und oberflächliche Schürfungen gehandelt habe und die Hüftprellung sich in einem großen Bluterguss mit nicht unerheblichen Schmerzen über einen längeren Zeitraum hinweg manifestiert habe. Ein Mitverschulden des Klägers sei nicht ersichtlich. (Amtsgericht München, Entscheidung vom 22.Dezember 2016, Aktenzeichen: 173 C 15615/16).

Die ganze Entscheidung gibt es hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=C0CF41D2DC5957E8A6E17296FBCFD300.jp26?nid=jnachr-JUNA170303668&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Mietrecht: Anforderungen an die Darlegung eines Mietmangels

Kurzzusammenfassung: Von einem Mieter ist nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (hier: Lärmbelästigung). Sollte die Möglichkeit nicht fernliegen, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten wurde, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, zu einer als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung geführt hat. (BGH, Entscheidung vom 21.2.2017, Aktenzeichen: VIII ZR 1/16)

Die gesamte Entscheidung mit Gründen finden Sie hier: http://www.otto-schmidt.de/news/zivil-und-zivilverfahrensrecht/larmbelastigung-anforderungen-an-die-darlegung-eines-zur-mietminderung-berechtigenden-mangels-2017-03-16.html

Mietrecht: Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unzumutbarer Härt

Mietrecht: Kündigung wegen verwahrloster Wohnung zulässig

Der Beklagte bewohnt seit über 30 Jahren eine Wohnung, welche den Klägern gehört. Den Mietvertrag hatte er noch mit der Mutter der Kläger abgeschlossen. Die Kläger sprachen ihm gegenüber seit 2014 mehrere Kündigungen aus, welche auf unterschiedliche Gründe gestützt wurden. Diese Kündigungen waren Gegenstand des beim AG Neustadt/Aisch geführten erstinstanzlichen Verfahrens. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten, die Wohnung an die Kläger herauszugeben, und sah u.a. die Kündigung, welche auf den Zustand des Mietobjekts gestützt war, als begründet an. Das Amtsgericht hatte sich in einem Ortstermin ein Bild von den Verhältnissen in der Wohnung gemacht und dabei festgestellt, dass diese stark verschmutzt und vom Beklagten mit Gegenständen so vollgestellt war, dass u.a. ein Raum gar nicht betreten werden konnte. Auch das Badezimmer war als solches nicht benutzbar. Hinzu kam, dass der Beklagte die Räume nur unzureichend beheizt hatte. Das Amtsgericht ging daher davon aus, dass der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt habe und infolgedessen der Eintritt eines Schadens an der Mietwohnung signifikant erhöht worden sei. Der Beklagte hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt.

Entscheidung des Gerichts: Nach Auffassung des Landgerichts hat der Beklagte dadurch, dass er die Wohnung übermäßig mit Müll und Gegenständen überfrachtete und lediglich mit einem in der Küche befindlichen Radiator beheizte, seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. Deshalb war eine erhebliche Gefährdung der Mietsache gegeben. Die Kläger seien in diesem Fall sogar berechtigt gewesen, die Wohnung außerordentlich zu kündigen, weil sie den Beklagten mehrfach abgemahnt hatten. Angesichts des Zustandes der Wohnung sei es den Klägern nicht zumutbar, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten. (LG Nürnberg/Fürth; Entscheidung vom 23.02.2017; Az.: 7 S 7084/16)

Das Urteil finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170303493&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Ahornbaum auf dem Balkon: ist so etwas denn erlaubt?

Im folgenden Fall geht es um das Anpflanzen eines Baumes auf dem Balkon/Loggia. Das Gericht hatte sich damit auseinanderzusetzen, ob dies erlaubnisbedürftig ist oder eben vertragswidrig.

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass das Anpflanzen eines Baumes auf einem Balkon oder einer Loggia in der Regel mietvertragswidrig ist. Das Urteil ist absolut zutreffend. Das bepflanzen des Balkons in der Art und Weise ist kein vertragsgemäßer Gebrauch, da es nach der Verkehrsanschauung nicht mehr üblich ist. Zudem geht von solchen Bäumen eine Gefahr aus und müssten speziell gesichert werden, was wiederum einen rechtswidrigen Eingriff in die Sachsubstanz darstellen kann. (Amtsgericht München, Urteil vom 01.Juli 2016, Aktenzeichen: 461 C 26728/15)

Das ganze Urteil gibt es hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=8FC464B7470F12601B179E86F319F3D3.jp22?nid=jnachr-JUNA170203353&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Eigenbedarfskündigung

Mietrecht: Der BGH hat eine aufsehenerregende Entscheidung zum Thema Eigenbedarfskündigung getroffen. Diese stelle ich nachfolgend für Sie dar.

Zusammenfassung:

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen geändert. Demnach ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht schon deshalb unwirksam, weil es der Vermieter unterlassen hat, dem Mieter im selben Haus oder Anwesen eine verfügbare Ersatzwohnung anzubieten. Die BGH-Richter klärten zudem, inwieweit Gesellschafter einer GbR Eigenbedarf geltend machen können. (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) (mehr..)

Wer haftet eigentlich für Schäden bei einer polizeilichen Hausdurchsuchung?

Zusammenfassung:

Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein Mieter, der in seiner Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt, gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt und inwieweit er dem Vermieter zum Ersatz von Schäden verpflichtet ist, die im Rahmen eines gegen den Mieter geführten Ermittlungsverfahrens bei der polizeilichen Durchsuchung der Wohnung entstehen. (BGH, Entscheidungsdatum: 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 49/16) (mehr..)