WEG-Recht

Beseitigungsanspruch einer Markise innerhalb einer WEG

Das mittlerweile rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts München besagt, dass eine Markise, die ohne den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht wurde, zu entfernen ist und dass eine in der Gemeinschaftsordnung unbeschränkt erlaubte Nutzungsänderung auch ein Miteinander von gewerblicher und wohnlicher Nutzung ermöglicht. (Urteil vom 18.April 2018, Aktenzeichen: 481 C 16896/17 WEG)

Das AG München hat den beklagten Verpächter verurteilt, dafür Sorge zu tragen, dass die an der Fassade der von ihm verpachteten Gaststätte angebrachte Markise entfernt wird und im Übrigen die gegenseitigen Klagen abgewiesen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist die streitgegenständliche Markise zum einen eine gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, indem sie das äußere Erscheinungsbild der im Gemeinschaftseigentum stehenden Sondernutzungsflächeverändert. Dies zeigten bereits die vom Amtsgericht in Augenschein genommenen Lichtbilder. Zum anderen bedeute die feste Verankerung der Markise in der Außenwand des Anwesens und des Stützgerüstes der Markise im Boden der Sondernutzungsfläche einen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Unstreitig fehle es aber am deswegen erforderlichen Gemeinschaftsbeschluss der WEG.

Ein Restaurant sei zwar kein Tagescafé und gewerbliche Nutzung von Räumen sei auch grundsätzlich nicht mit Wohnzwecken vereinbar. Die Gemeinschaftsordnung erlaube aber ausdrücklich eine jeweils andere Nutzung, insbesondere auch zu Wohnzwecken, ohne jede Einschränkung der Nutzungsart. Die allgemein geltende gesetzliche Verpflichtung von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, sei hier ebenfalls nicht verletzt.

Die Entscheidung finde Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA181103415&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Nutzung vo Teileigentum zu Wohnzwecken

Der BGH hat entschieden, dass mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangen können, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen. (Entscheidung vom 23.März 2018, Aktenzeichen: V ZR 307/16)

Der BGH hat die Revision gegen das Urteil des Landgericht München zurückgewiesen. Er hat die Entscheidung allerdings nur im Ergebnis für richtig gehalten.

Nach Auffassung des BGH steht den Klägerin im Ausgangspunkt ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (LG München) komme aber in Betracht, dass der Beklagte gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen könne, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 habe der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen.

Gleichwohl habe das Berufungsgericht der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsste der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. Er dürfe ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen. Diese Frage war bislang umstritten. Der BGH hat nun geklärt, dass berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfte. Dann würde die Unterlassungsklage zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber; es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken.

Ließe man eine solche Einrede zu, würden die übrigen Eigentümer außerdem durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich müsse aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung dürfe er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten habe. Bis dahin müsse die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssten unterbleiben.

Die Entscheidung lesen Sie bitte hier nach: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180300832&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Anspruch auf Anbau einer Rollstuhlrampe in einer WEG

WEG-Recht: Standort eines Trampolins

Das AG München hat entschieden, dass die Vereinbarung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach die den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenen Gartenanteile nur als Ziergarten genutzt werden dürfen, nicht die Aufstellung eines Trampolins verbietet. (Entscheidung vom: 08.November 2017, Aktenzeichen: 485 C 12677/17 WEG)

Gegenstand der Klage war die Teilungserklärung. Hierin ist die Nutzung der an die einzelnen Eigentümern ausschließlich zugewiesenen Gartenanteile nur als „Terrasse“ bzw. „Ziergarten“ gestattet. Die Beklagten haben in dem ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gartenanteil hinter einer Hecke ein nicht fest mit dem Boden verbundenes Trampolin mit einer Gesamthöhe von etwa 3 m aufgestellt. Streitpunkt war die Auslegung des Wortes „Ziergartens“ in Bezug auf die Nutzung der Fläche mit einem Trampolin, da dies eine optische Beeinträchtigung darstelle. Somit wird der Gesamteindruck des Gebäudes verschandelt und die Bewohner fühlen sich gestört. Zudem sei das Trampolin überflüssig, schließlich gebe es eine Spielfläche mit Spielgeräten. Es ist außerdem eine unzulässige bauliche Veränderung.

Die Beklagten wenden dagegen ein, dass ein „Ziergarten“ eben kein „Nutzgarten“ ist. Letzterer diene vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen, ersterer als Erholungs- und Spielfläche. Das Aufstellen eines Trampolins als Spiel- und Sportgerät bewege sich in diesem Rahmen. Demgemäß handelt es sich um eine normale und übliche Nutzung eines Gartens in einer Wohnanlage für Familien. In der Anlage, die als besonders familienfreundlich beworben worden sei, würden viele Familien mit Kindern leben. Die Anlage sei um einen Kinderspielplatz als „Herzstück“ herum konzipiert worden. Das Trampolin werde in der kälteren Jahreszeit ohnehin abgebaut.

Das AG München hat die Klage auf Entfernung des Trampolins abgewiesen. Dies zu Recht nach meiner Meinung.

Die zu teilende Auffassung des Amtsgerichts geht dahin, dass der Begriff des Ziergartens nicht dahingehend auszulegen ist, dass damit auch eine Beschränkung auf das Anpflanzen „optisch erbaulicher“ und „schmückender“ Pflanzen verbunden ist und dass Kinder in dem Ziergarten nicht spielen dürfen. Dürfen aber Kinder in dem Bereich spielen, so gehöre hierzu auch das Aufstellen eines Spielgerätes. Denn es gehöre zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer beziehungsweise deren Mieter und dazugehörige auch größere Spielgeräte, soweit sie nicht übermäßig stören, hingenommen werden müssen. Die Anlage sei gerade im hier streitgegenständlichen Bereich geprägt von einem großen Kinderspielplatz, der auch in der „Blickachse“ zwischen der Einheit der Klagepartei und der Beklagtenpartei liege. Das Trampolin erscheine zwar groß, aber nicht überdimensioniert, vor dem Trampolin seien überdies bereits Pflanzungen vorgenommen worden. Das eben nicht einbetonierte oder sonst fest in dem Boden verankerte Trampolin stelle auch keine bauliche Veränderung dar.

Die Entscheidung, die noch nicht rechtskräftig ist, finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171206167&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

Verletzung des Gemeinschaftseigentums durch eigenmächtigen Einbau von Fenstern

Das AG München hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Fenster austauscht und diese nicht den vorgegebenen Fenstern optisch anpasst, nach entsprechenden Beschluss von der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden kann. (Amtsgericht München, Entscheidung vom 07.November 2014, Aktenzeichen: 481 C 12979/14)

Nach zutreffender Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich bei den Fenstern zwingend um Gemeinschaftseigentum. Damit sei auch die Gemeinschaft für den Austausch der Fenster zuständig. Zwar könne dies mit einer klaren und eindeutigen Vereinbarung zwischen den Parteien anders vereinbart werden, eine solche Regelung war jedoch in diesem Fall nicht vorhanden. Somit bleibt es im Zweifel bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft. Da ein entsprechender Beschluss, der den Austausch der Fenster genehmigen würde, ebenfalls nicht vorhanden war, handelte der Eigentümer hier nicht rechtmäßig. Zumindest da es sich auch um eine optische Veränderung handelte, war der Eigentümer verpflichtet, den Rückbau vorzunehmen.

Die Entscheidung lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504244&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp